​Le 3 fasi della compravendita immobiliare

Pubblicato il 27/02/2017

In base al nostro ordinamento, la compravendita è un contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene o il trasferimento di un diritto nella titolarità altrui, dietro il pagamento di un corrispettivo. La compravendita immobiliare, nello specifico, ha per oggetto un bene immobile e per avere efficacia tra le parti, deve essere stipulata per iscritto, nella forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, con relativa annotazione nell’apposito registro. Di norma, questa tipologia contrattuale prevede 3 fasi distinte, al termine delle quali il trasferimento della titolarità dell’immobile assume efficacia legale nei confronti di terzi. Si fa riferimento a proposta d’acquisto, compromesso e rogito.

Proposta irrevocabile d’acquisto e compromesso

Per portare avanti con successo e senza imprevisti una compravendita immobiliare, è opportuno rivolgersi ad un’agenzia competente e in grado di seguire passo dopo passo l’intera trattativa. La prima fase consiste nella formulazione di una proposta irrevocabile d’acquisto. Si tratta di un documento scritto all’interno del quale l’acquirente sottoscrive il suo impegno a comprare l’immobile al prezzo concordato, vincolandolo formalmente. Esso dovrà contenere l’indicazione dei dati delle due controparti, del prezzo, della data di scadenza del termine della proposta, le tempistiche per i pagamenti, la data prevista per il rogito e la provvigione per l’agenzia. La seconda fase è rappresentata dal compromesso o preliminare di vendita. Tale documento vede formalmente e reciprocamente impegnati venditore e acquirente. Oltre ai dati relativi alle parti, alle modalità e tempi concordati per la vendita, deve contenere l’indicazione di eventuali ipoteche o altri vincoli sull’immobile, la presenza di eventuali pertinenze e la regolarità rispetto alle norme edilizie. Di norma, contestualmente alla firma del compromesso avviene anche il versamento della caparra, pari al 10-15% del valore dell’immobile. Essa verrà scalata dal prezzo di vendita finale o, viceversa, trattenuta a titolo di risarcimento, qualora la compravendita non dovesse andare a buon fine per colpa dell’acquirente. Al contrario, se la colpa fosse del venditore, l’acquirente avrà diritto al doppio della caparra versata.

Il rogito

L’ultima fase della compravendita immobiliare è rappresentata dal rogito. Si tratta di un documento che viene firmato in presenza di un notaio. Quest’ultimo ha il compito di accertare che l’immobile oggetto della trattativa non sia gravato da ipoteche o altre pendenze (al di fuori di quelle eventualmente dichiarate) e che sia stato correttamente iscritto al catasto. Il notaio si occuperà anche di fare da tramite con gli istituti di credito nel caso in cui l’acquirente intenda accendere un mutuo, fornendo dati e indicazioni utili alla banca. Normalmente, la scelta del notaio spetta al venditore, anche su proposta dell’agenzia. Per ottenere un supporto completo in ogni fase della trattativa, è opportuno affidarsi alla professionalità di esperti del settore e ad agenzie immobiliari di comprovata esperienza che eviteranno di incorrere in spiacevoli sorprese o in inutili perdite di tempo e denaro.